住宅消费“坎”在哪儿（上）

我国的住房制度改革已经迈出了实质性和突进性的一步，可是由于我国人口多以及计划经济体制下长期福利分房的传统思想的影响，必然导致住房制度改革步履的缓慢和困难。

资料显示，1996年全国商品房销售面积7900万平方米，空置面积6624万平方米，比1991年上升20个百分点。其中住宅商品房销售面积6898万平方米，空置面积5335万平方米，比1991年上升19个百分点；去年的房地产市场也是全面疲软，无多大起色；今年，由于国家房改新政策出台而在某种程度上拉动了房产市场。可是从北京秋季房展会上看，房产开发商和老百姓虽然都倾注了极大的热情，但轰轰烈烈的背后实际成交率并不理想。那么，影响住宅消费发展的原因究竟是什么呢？

业内人士认为：建筑成本大，商品房价位过高是影响房地产业兴旺的首要原因。

导致商品房价格过高的原因又可基本归纳为三点——

1．商品房开发税费太多，建筑成本增大。早在1992年，开发区和房地产开发形成“过热”，许多部门把手伸向了房地产，于是各种不合理收费、摊派迅速增加，尽管后来国民经济成功地实现了软着陆，但房地产开发所附加的各种“管理费”并没有真正减少。

2．各地尤其是北京，大机关和大单位较多，这些“集团”购房无形中起到了拉高房价作用。据统计，北京单位购房量占全市商品房销售量的比例最高时可达80％以上，最低也在60％左右。并且这些集团购房首先选择位置，其次才考虑价格，这便“传递”了一种错误的市场信息，即只要位置好，不管房价多高总会有“集团”买。

3．炒卖土地及过高的拆迁安置费导致了开发成本增加，房价上抬。据了解，一些区、县及地方政府为了扶持自己的房地产开发公司，常常将位置最好的土地无偿划给他们，而这些公司又将这些土地转手给其它房地产公司，从他们身上“渔利”。据调查，这“利”大约占开发成本的1／4到1／5。这样这些“二手”甚至“三手”房地产公司必然要抬高房价以赚回其利润。另外，住在危改区的居民原先的住房基本上极其困难，这就造成拆迁安置用房需求量加大，安置费用过高。

其次，部分商品房地理位置差，交通困难，生活不便及售后服务差物业管理跟不上等影响了老百姓的购房热情。

商品房的特殊性在于其不可移动性、长久性和大宗性，因此，老百姓在买房时肯定会慎重考虑。对于位置偏远、交通不便的商品住宅，即使其如何高档或低价，也不易受人青睐。据了解，到去年底，北京市近300万平方米的空置商品房中有200多万平方米都受到其远在三四环外的远郊位置影响。

住宅小区落后的物业管理和配套设施建设已构成了商品房消费的一大矛盾。目前，大部分地区的物业管理水平还停留在“谁开发，谁管理”和“政府直接管理”阶段，尚没有形成企业化、专业化、社会化的管理机制，更没有引进竞争机制，许多开发商在卖完房以后敷衍了事，甚至撒手不管，这在很大程度上制约了房地产业的发展。在深圳，据说许多人宁肯花高于一般房价20％—40％的钱去买物业管理好、配套设施齐的商品住宅，也不去问津物业管理落后的房子，有的甚至卖掉管理差的而购买管理好的物业。

再次，住房贷款迈不动步伐增加了商品住宅消费的阻力。

据统计，1—6月份建行北京市分行仅发放住宅贷款8000多万元，尽管北京有关贷款买房的宣传动作很大，工商行北京市分行的个人住房贷款也只发放了1000多万元，以人口住房紧缺的绝对数量来说，北京的个人住房需求量肯定是在其它城市之前，但广州1—5月份仅工商银行广州分行便发放了35亿元的个人住房贷款。

北京市个人住房贷款发放步伐较慢的原因主要有三点：

1．过高的房价使购房者望而却步。其实，北京有相当一部分人手头上基本上具备了贷款买房的条件，但相对于“高高在上”的房价，他们对自己偿还贷款能力的信心显然不足，从而导致购买力的降低；

2．提供住房贷款的银行技术问题太多使得个人贷款不够畅通。以个人贷款的住房抵押贷款为例，购房人拿产权证作抵押时，银行便发放其贷款，其房产证在办理抵押的银行的信息应该在其他各家银行都能查到，而北京则不然，一个人在一家银行办理了抵押贷款手续后，只要其把作“抵押”的产权证挂失，便可用产权证作其他用途，这就可能使银行在他丧失还款能力时，只能空握一张无用的产权证；

3．个人贷款买房的宣传少，使得相当一些人不知如何办理贷款，对自己能否贷到房款也是一头雾水。业内人士认为，如果个人贷款的宣传能够再紧一些再细一些的话，起码会多出15％的购房者。

总之，住宅消费难以热起来的原因是多方面的，业内人士估计，个人住房消费真正大规模地发展起来还需3到5年的时间，这其中有投资开发者的原因，有经营管理者的原因，也包括市场供求的原因，要想真正地把住宅消费培育为新的经济增长点，必须全面细致地分析各种因素，以便对症下药。

附：

1．1980年6月，我国宣布将实行住房商品化。

2．1986年，国家体改委在其颁布的《城乡技术政策要点》中首次提出“小康居住水平”，争取到2000年基本实现每户城镇居民有住宅，全国人均住宅达8平方米。

3．1987年，国务院相继批准烟台、蚌埠、唐山、常州四市以提租补贴平衡为原则，大幅度提高租金，并给予相应补贴的房改方案。

4．1988年1月，全国第一次房改工作会议上通过《关于全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案》。

5．1991年5月1日，上海住房制度改革方案实施，标志房改在特大城市开始突破。

6．1991年10月7日，全国第二次房改工作会议召开。

7．1993年11月，全国第三次房改工作会议召开。

8．1994年7月5日，八届全国人大常委会八次会议通过《中华人民共和国房地产管理法》，并自1995年1月1日起施行。

9．1994年7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》颁发。

10．1995年2月10日，国务院印发《国家安居工程实施方案》，国家安居工程建设正式启动。

11．1996年3月，八届全国人大四次会议通过的《城市住宅建设与房地产业“九五”计划和2010年远景目标》规定，“九五”期间全国城市住宅建设目标为10亿平方米。

12．1996年7月1日，建设部印发《城市住宅建设与房地产业“九五”计划与2010年远景目标》。

13．1998年1月，建设部统一制作的房产证在全国各大城市启用。

14．1998年3月19日，朱基在答记者问时强调，把住房改革作为五项改革之一。

15．1998年下半年，福利分房将在全国范围内取消。

一、房地产权：花钱买房时，要搞清所购房屋的产权归属，有无出售权力。凡是产权不明或产权纠纷尚未了结的房屋，务必谨慎购买。

二、房屋相关设施的配套：考察清楚房屋水、电路及排污管道是否齐备，切莫花钱买空房一套，再花钱安装水电等配套设备。

三、有关户口费用问题：随着人们生活水平的提高，一部分郊区农民开始争购房产，而有的商家便以迁户口为诱饵，诱骗消费者，因此买房时必须弄清户口迁入的真实性及迁入费、入城管理费等有关手续及费用的数目和规定。

四、住房质量问题：认真核实房地局出示有关房屋质量的证明，以防偷工减料造成房屋质量的低劣。

五、税务问题：个人买房时要交纳印花税、土地使用税等。其中印花税3％是由买卖双方各承担一半，土地使用税已由卖方算入成本，契税6％一般由买方支付。

六、房价的计算：根据国务院有关规定，用于出售的住房要按面积、楼层、朝向3种方式来计算。

1．面积计算：建筑面积÷1．333＝使用面积

2．楼层的计价：一般三、四、五、六层房价较高，各地情况有所不同。

3．商品房价格朝向计价数是东100％、南105％、西95％、北95％；塔式、锯式100％，另外，房内的附属设施（装饰程度、电视接收线路）档次，也会直接影响房价。

买房一般有6个环节，签订认购书、签订购房合同、办理预购登记、办理入住、签订管理公约、办房产证。

1．签订认购书：商品房开始销售后，开发商或代理商一般要设立售楼处。购房者的第一步便去签认购书，并交一定额度的押金（一般在5000至10000元左右）。发展商这时应把有关的宣传资料和相关文件交给购房者，讲清项目进展情况。认购书的主要内容应包括：认购物业、房价（户型、面积、单位价格［币种］、总价）、付款方式（一次付款、分期付款、按揭付款）、认购条件（签订认购书应注意的事项、定金、签订正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等）。签订完认购书后，销售方应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节。

2．签订购房合同：这是所有环节中最重要的一环，购房者的权利义务尽在其中。从近几年商品房纠纷看，有不少漏洞就是由于合同制订得不太完备。因此，签订合同最好能委托律师来办理，律师可以负责起草补充协议、审看税费明细表、按揭须知、审查付款情况、制定签约付款进程表等文件。

3．办理预售登记：签订完购房合同后应在30天内到市房屋土地管理局市场处办理预售／预购登记手续。办理预售登记对保护房屋交易双方权益十分重要，只有办理完预售、预购登记后协议才生效。

4．办理入住：在购房人入住前，发展商要统一审查其付款情况，律师协助审查，每期付款的底单复印件都要给销售商律师楼立档保存，在最后入住时供审核。

5．签订管理公约：购房合同中有接受管理公司的管理条款，所以入住前，买方必须与管理公司签订管理公约，交纳维修基金及各种费用。